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不動産問題


建物や土地に関する紛争には様々な類型がありますが,以下では,その代表的なものについて説明します。

1 不法占有の問題

不動産が第三者によって,無断で占有されているような場合,不動産の所有者は,自己の所有権に基づき,当該占有者に対し,不動産の明渡し・退去を請求することができます。
占有者が任意の明渡し・退去に応じない場合には,裁判等の手続を経て明渡し等を実現する必要があります。このような手続を経ずに,所有者が実力行使により明渡し等を実現しようとすると,後に刑事責任を問われる可能性があります。

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2 賃貸借契約の終了及び明渡し・退去の問題

(1)終了事由

ア 期間満了

賃貸借契約で定められた期間が満了し,かつ,契約の更新がされない場合には,賃貸借契約は終了となります。
ただし,建物及び建物の所有を目的とする土地の賃貸に関しては,法律上,賃貸人から契約の更新を拒絶するには「正当な事由」が存在することが必要とされており,この正当な事由を欠く更新拒絶は無効となります。
建物及び建物の所有を目的とする土地の賃貸は,賃借人の保護という観点から,賃貸人からの更新拒絶は厳しく制限されています。

イ 賃料未払に基づく解除

賃借人が賃貸借契約で定められた期限までに賃料を支払わない場合には,当然ながら未払賃料の支払を請求することができます。
もっとも,賃料未払があったからといって,直ちに賃貸借契約を解除することは原則として認められていません。契約解除が認められるためには,賃料の未払のほか,履行催告等の法定の手続を履践していることが必要となります。また,未払期間が一定の期間に達していない場合には解除が認められない場合もあります。

ウ その他賃借人の義務違反に基づく解除

賃借人が賃貸借契約で定められた内容に違反した場合には,契約義務違反を理由として賃貸借契約を解除することができます。
もっとも,契約義務違反の場合にも,義務内容や違反の程度,是正の有無等の事情を考慮し,解除が認められない場合があります。

(2)明渡し・退去請求

以上のような事由により賃貸借契約が終了した場合には,賃借人は不動産を明渡し・退去しなければなりません。もし,賃貸借契約が終了したにもかかわらず明渡し・退去に応じない場合には,不法占有の問題となります(前記1)。賃借人が不法占有している期間については,賃料に相当する損害金の支払を請求することができます。

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3 境界紛争

隣接する土地の境界又は所有権界が曖昧・不明確となり,どこまでが自分の所有する土地なのかを巡って紛争となることがあります。
境界又は所有権界が不明確な場合に,これを確定する方法として以下のようなものがあります。

(1)民間ADR

土地家屋調査士会が設置している「境界紛争解決センター」を代表とした民間ADRを利用して,当事者間の協議により境界又は所有権界を確定して,紛争解決を目指す方法です。

(2)筆界特定手続

筆界特定登記官が,外部専門家である筆界調査委員の意見や各種資料を踏まえて,現地における土地の境界の位置を特定する不動産登記法上・行政上の制度です。

(3)境界確定訴訟・所有権確認訴訟

訴訟手続により境界又は所有権界を確定して,紛争解決を目指す方法です。協議による解決が難しい場合や,筆界特定手続で特定された境界に不服がある場合には,訴訟を提起して裁判所に境界又は所有権界の認定をしてもらいます。

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